Achat immobilier en crypto: guide pratique 2025

L’idée d’acheter un bien immobilier en cryptomonnaie, autrefois marginale, devient en 2025 une réalité tangible. En France comme à l’étranger, le secteur en pleine expansion du crypto-immobilier attire des acquéreurs en quête d’innovation, de diversification patrimoniale et parfois d’un certain rejet du système bancaire classique. Mais attention, si l’achat immobilier en crypto est techniquement possible, il nécessite une structuration de l’opération rigoureuse, dans le respect du droit français, du code civil et des normes LCB-FT.

En France, aucune loi n’interdit explicitement l’achat d’un bien avec des cryptomonnaies. Le code civil a évolué pour permettre le paiement d’une obligation de somme dans une autre devise que l’euro, voire par échange de biens, à condition que cela soit expressément mentionné dans le contrat entre les parties .

Ainsi, l’acheteur peut proposer de payer en Bitcoin, Ether ou stablecoins, à condition que le vendeur l’accepte et que le contrat en mentionne les modalités. Cela reste cependant rare, car dans la pratique, les notaires ne manipulent que des euros.

Le notaire, garant de la légalité de la transaction immobilière, ne peut pas recevoir de cryptomonnaie. La conversion en euros est donc une étape indispensable. Ce rôle est assuré par un prestataire de services agréé, souvent un PSAN, qui transforme les cryptos de l’acquéreur en monnaie ayant cours légal.

Cette conversion précède l’acte de vente et permet au notaire de sécuriser les fonds via un compte séquestre. C’est ce qui a été fait dans une transaction récente près de Lyon, où le prestataire de services a placé l’équivalent de 1,5 million d’euros en stablecoins sur un compte de ce type.

Le respect de la réglementation LCB-FT (lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme) est impératif. Selon l’article L561-2 du Code monétaire et financier, les prestataires doivent effectuer une analyse de l’origine des fonds, afin de prouver qu’ils ne proviennent pas d’activités illicites.

Cette étape, incontournable pour tout prestataire de services, implique la vérification d’identité (KYC), des justificatifs d’origine des fonds, et parfois même l’intervention d’un avocat fiscaliste. C’est une condition sine qua non pour sécuriser juridiquement la transaction immobilière.

L’achat immobilier avec des cryptos entraîne des obligations fiscales spécifiques, notamment pour l’acquéreur :

• Flat tax de 30 % en cas de plus-value lors de la conversion
• Possibilité d’opter pour le barème progressif si cela est plus avantageux
• Impôt sur le revenu à déclarer dans le cas d’une revente de crypto avec profit
• Prélèvements sociaux (17,2 %) en sus de l’impôt (12,8 %) sur les gains réalisés (source)

Ces enjeux juridiques et fiscaux sont complexes et justifient l’accompagnement par un avocat spécialisé ou un notaire familier des actifs numériques.

Même si le notaire ne gère pas directement les cryptomonnaies, son rôle reste central dans le transfert de propriété. Il vérifie la conformité de la procédure, s’assure que les fonds sont déposés en euros sur son compte séquestre, et rédige un acte de vente mentionnant le moyen de paiement.

La Caisse des dépôts peut également intervenir comme entité tiers dans l’entiercement des fonds pour garantir la transparence du processus, comme c’est le cas dans certaines ventes notariales complexes.

Le compromis de vente peut déjà intégrer la mention du paiement en crypto et des modalités de conversion. L’intervention du notaire est également indispensable pour collecter les droits de mutation, toujours exigibles en euros.

De plus en plus d’agences immobilières s’adaptent à ces nouveaux profils d’investisseurs. En France, environ 5,5 millions de personnes détiennent des cryptoactifs, et certains agents immobiliers commencent à se former à ces nouveaux enjeux.

Cependant, tous ne sont pas encore à l’aise avec les monnaies virtuelles, ni avec les plateformes techniques impliquées. Avant de s’engager, il est recommandé de s’entourer de professionnels expérimentés, et de choisir avec soin sa plateforme d’échange , en tenant compte de critères comme la sécurité, la traçabilité, et la transparence des frais. Ainsi l’enregistrement PSAN (Prestataire de Services sur Actifs Numériques) auprès de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) de la plateforme – à l’image de CrypCool – constitue-t-il une garantie sérieuse de la bonne marche d’une transaction de ce type.

L’utilisation de cryptomonnaies dans l’immobilier soulève plusieurs obligations, tant sur le plan juridique que fiscal :

• Traçabilité et conformité (LCB-FT) : Le prestataire effectue une analyse de l’origine des fonds pour lutter contre le blanchiment et le financement du terrorisme. Cela implique un processus KYC strict.
• Droits de mutation : Ces frais (souvent appelés « frais de notaire ») doivent impérativement être réglés en euros, même si le reste de la transaction est converti.
• Fiscalité de l’acheteur et du vendeur : Si l’acquéreur revend ses cryptos pour payer l’achat, il peut être imposé sur la plus-value (flat tax à 30 %, ou barème progressif selon les cas). Le vendeur, s’il reçoit des euros issus d’une vente crypto, doit également déclarer ses revenus à l’administration fiscale.
• Mentions contractuelles : Le contrat de vente doit stipuler clairement les modalités du paiement, en précisant la conversion préalable.

Ces exigences font partie du cadre réglementaire français, aujourd’hui renforcé par le règlement MiCA européen qui est entré en vigueur fin 2024.

• Rapidité : Les transferts en cryptomonnaies sont quasi instantanés.
• Simplicité : L’acquéreur peut utiliser directement ses cryptoactifs sans passer par des canaux bancaires traditionnels.
• Confidentialité : Le recours à la blockchain renforce la traçabilité tout en préservant la vie privée.
• Innovation : Cette pratique correspond aux attentes des crypto-entrepreneurs et early adopters.

• Volatilité : Le cours des cryptos pouvant fluctuer fortement, le prix final peut varier entre le compromis et l’acte.
• Cadre réglementaire encore mouvant : Bien que la France avance, certaines incertitudes demeurent.
• Complexité administrative : KYC, documents fiscaux, preuves d’origine des fonds.

En résumé, cette opération reste réservée à des acquéreurs avertis, bien accompagnés juridiquement.

L’achat immobilier en crypto évolue vite, et de nouvelles solutions émergent :

• La tokenisation des biens immobiliers : elle permet d’acquérir une fraction d’un immeuble via un token représentant une part indivise.
• Le règlement MiCA introduit des règles claires sur la nature des crypto-actifs, y compris les actifs numériques stables.
• Des cryptos comme VeraOne (VRO) , or physique tokenisé, offrent une stabilité de valeur supérieure aux cryptos classiques. Cela évite les effets de volatilité lors de la conversion en euros.
• Le crédit lombard appliqué à ces actifs permet d’investir sans les vendre : l’acquéreur utilise ses VRO comme garantie pour financer l’achat d’un bien immobilier, tout en conservant la propriété de son or numérique.

L’utilisation de la blockchain dans l’immobilier ne se limite pas aux paiements en cryptomonnaie. Cette technologie permet aussi de sécuriser, automatiser et tracer les transactions immobilières de bout en bout. Grâce aux smart contracts, il devient possible d’enregistrer des actes de vente tokenisés, de gérer des droits de propriété fractionnés, ou de suivre en temps réel les étapes d’une transaction immobilière sans recours à des tiers multiples.

Certaines startups, comme Propy ou RealT, exploitent déjà ces mécanismes aux États-Unis pour la gestion foncière ou l’immobilier locatif. En France, des initiatives émergent mais nécessitent une intégration dans le droit français, sous contrôle des notaires et dans le respect du cadre réglementaire.

La blockchain immobilier pourrait donc réduire les coûts, renforcer la transparence, et accélérer les transactions… à condition d’être pleinement reconnue juridiquement.

Oui, mais seulement si la transaction est structurée pour que le vendeur reçoive des euros via un PSAN. Le code civil autorise ce mode de paiement à condition qu’il soit encadré.

Si la France commence à proposer ce type d’opérations encadrées, certains pays vont plus loin. Le Portugal, par exemple, est réputé pour sa fiscalité avantageuse sur les cryptos. On y trouve des agences spécialisées qui permettent l’achat direct d’appartement en bitcoin, sans obligation immédiate de conversion en euros.

Dubaï est un autre exemple, avec des projets immobiliers neufs spécifiquement commercialisés en cryptomonnaie. Ces pays offrent une plus grande liberté contractuelle, mais les risques juridiques varient fortement. En France, seule la conversion via un PSAN et la validation par un notaire assurent la sécurité juridique.

L’achat immobilier à Dubaï avec des cryptos est aujourd’hui l’un des cas les plus emblématiques de la convergence entre blockchain et immobilier. Dubaï offre un environnement très favorable : cadre juridique souple, absence d’impôt sur les plus-values, et acceptation directe du Bitcoin ou de l’USDT par certains promoteurs.

Des projets comme DAMAC ou Emaar Properties proposent des programmes où l’acheteur peut régler tout ou partie du bien en cryptomonnaies, sans conversion immédiate. Cela tranche avec le modèle français, où la conversion en euros est obligatoire. Dubaï attire donc les investisseurs crypto à la recherche de flexibilité, stabilité réglementaire et confidentialité.

Oui, acheter avec crypto monnaie un bien immobilier est possible, mais uniquement dans un cadre très encadré. En France, vous devrez passer par un prestataire de services agréé, qui convertira les fonds en euros pour permettre au notaire de finaliser la transaction immobilière.

Cependant, l’avantage est que vous n’avez pas besoin de banque traditionnelle. Cela ouvre la voie à une forme de débancarisation partielle, très appréciée par les crypto-entrepreneurs ou les profils internationaux. Attention néanmoins : même sans banque, les KYC, l’analyse de l’origine, et le respect de la réglementation LCB-FT sont impératifs.

Non. Le moyen de paiement doit être expressément accepté par le vendeur.

Non. Il accepte uniquement des euros sur son compte client. Il peut en revanche intégrer la clause de conversion dans l’acte et vérifier la conformité de la transaction.

En France, ce n’est pas encore possible. En revanche, dans certains pays comme le Portugal ou Dubaï, des biens peuvent être vendus directement en cryptomonnaies.

Non. Selon la banque centrale française, seules les monnaies ayant cours légal (euro) sont reconnues comme moyen de paiement. Les cryptos sont des actifs numériques.

Des PSAN agréés, des notaires spécialisés, et des plateformes comme CrypCool proposent un accompagnement complet, du conseil fiscal à la mise en place d’un compte séquestre.

L’achat immobilier en crypto n’est plus une utopie technophile. En 2025, cette option devient une solution patrimoniale crédible pour les investisseurs, à condition d’être bien encadrée juridiquement, fiscalement et techniquement. Grâce aux outils de conversion en euros, au cadre réglementaire renforcé par MiCA, il est désormais possible d’imaginer une acquisition en crypto fluide, légale et sécurisée. Et grâce aussi à la tokenisation, à des cryptos comme VeraOne, et à un cadre réglementaire clarifié, il devient un levier patrimonial crédible.

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